Công nhận hợp đồng nhà đất không được công chứng

Mua bán nhà không qua công chứng

Công nhận hợp đồng nhà đất không được công chứng. Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, trước đây là Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thực hiện thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng của văn phòng công chứng mới có hiệu lực pháp luật. Đây là quy định tại Khoản 2, Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

Tuy nhiên, trong đời sống xã hội, tồn tại rất nhiều giao dịch mua bán liên quan đến nhà đất không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro và thiệt hại cho các bên. Trong một số trường hợp pháp luật quy định việc công nhận các hợp đồng nhà đất này như sau:

Thứ nhất, khi phát sinh tranh chấp nếu các bên không tự thương lượng giải quyết được thì có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền, Tòa án sẽ cho các bên một thời hạn để buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch. Tuy nhiên nếu hết thời hạn này mà các bên không thực hiện thì Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 vì rơi vào trường hợp vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Thứ hai, đối với trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì vẫn được công nhận nhưng phải đảm bảo điều kiện quy định tại Điểm b3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao:
“Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố … và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Đây là một trường hợp cần được công nhận hợp đồng nhà đất không được công chứng tại đây